다주택자 충격-신 DTI '대출 만기' 쟁점화

다주택자 충격-신 DTI '대출 만기' 쟁점화

'10·24 가계부채 대책'에 따라 금융당국과 은행들이 내년부터 새로 시행되는 총부채상환비율(DTI)의 구체적인 계산식 마련에 착수했다. 26일 금융권에 따르면 금융위원회, 금융감독원, 시중은행들은 태스크포스(TF)를 만들어 은행업 감독규정·시행세칙 개정 논의를 시작했다. TF는 신(新) DTI 계산식을 확정한다. 신 DTI는 모든 주택담보대출 원리금 상환액과 기타대출 이자 상환액을 더해 연 소득으로 나눠 계산한다. 핵심 쟁점은 '모든 주택담보대출 원리금 상환액'을 계산할 때 기존대출이 일시상환식일 경우 만기를 어떻게 적용하느냐다.

신 DTI는 다주택자 규제를 위해 주택담보대출 보유자가 추가 대출을 받을 경우 기존대출의 원금과 이자를 연간 상환액에 포함한다. 지금까지 기존대출은 이자만 포함됐다. 이때 기존대출이 일시상환식 대출이라면 만기 때 갚아야 할 원금을 연간 상환액으로 환산한다. 그런데 애초 은행과 약정한 전체 만기로 나눌지, 아니면 추가 대출을 신청한 현시점에서 남은 만기로 나눌지 정해지지 않은 상태다. 10년 만기로 1억5천만 원을 일시상환식(평균 금리 3%)으로 빌려 7년 동안 이자만 갚고 현재 만기까지 3년 남은 경우를 가정하자.

약정 만기로 나누면 연간 원리금 상환 부담은 1천950만 원(원금 1천500만 원＋이자 450만 원)이지만, 잔존 만기로 나누면 5천450만 원(원금 5천만 원＋이자 450만 원)이다. 당국 내에서도 전체 만기로 할지, 잔존 만기로 할지 견해가 엇갈린다. 원리금 상환 부담을 정확히 따지는 측면에선 잔존 만기로 하는 게 맞지만, 이럴 경우 기존대출의 원리금 부담이 커져 사실상 신규 대출이 불가능해진다는 지적도 있다.

금융당국의 한 관계자는 "신 DTI가 다주택자를 겨냥한 만큼, 잔존 만기를 기준으로 삼으면 다주택자들이 받는 충격은 예상보다 훨씬 클 수 있다"고 말했다. TF는 신 DTI의 소득 인정 기준도 구체적으로 마련한다. 신 DTI는 최근 2년간 소득 기록을 기준으로 삼되, 소득이 앞으로 증가할 것으로 예상되면 최대 10%를 더 인정한다. 각 은행이 자체 고객정보를 분석해 증액 기준을 마련한다. 이때 통계청 정보 등을 활용해 장래 소득 인정 기준을 제시하는 방안이 검토된다.

추적사건25시 경제팀